Bei einem Festdarlehen zahlen Sie während der Zinsfestschreibung nur die Zinsen und lassen den Tilgungsanteil in einen gesonderten Ansparvertrag  (Tilgungsersatzträger) fließen.

Die Zinsleistungen beziehen sich somit immer auf die ursprüngliche Darlehenssumme.

Das Darlehen wird zu einem späteren Zeitpunkt in einer Summe getilgt.

Die Gesamtlaufzeit einer Festhypothek hängt von der Höhe der Sparleistung und der Rendite des Tilgungsersatzträgers ab. Anders als beim Annuitätendarlehen sind der Darlehensvertrag und der Vertrag zum Tilgungsersatz zwei grundsätzlich voneinander unabhängige Verträge, die sich untereinander nicht beeinflussen. Diese fallen im Einzelnen sehr unterschiedlich aus und bedürfen einer genauen Prüfung.

Als Tilgungsersatz kommen in Frage:
Bausparvertrag
Kapitallebensversicherung
fondsgebundene Lebensversicherungen
Investmentsparpläne

Bausparvertrag

Einen Bausparvertrag schließt man in der Regel ab, um zu einem späteren Zeitpunkt ein günstiges Bauspardarlehen in Anspruch nehmen zu können. Der Bausparvertrag wird mit laufenden Zahlungen (Vermögenswirksamen Leistungen, mtl. Ansparung) bespart.

Auf die Zuteilung des Bauspardarlehens hat der Bausparer bedingt Einfluss. Bei den meisten Bausparverträgen ist Voraussetzung für die Zuteilung u. a., dass die Zielbewertungszahl erreicht ist und das Mindestbausparguthaben in den Vertrag eingezahlt worden ist.

Einige Bausparkassen sind in Ihren Bausparverträgen bereits so moderat, dass ein Teil des Bausparvertrages nach einer bestimmten Zeit (zum Beispiel nach 10 Jahren Zinsbindung) in Anspruch genommen werden kann. So wird dieser Teil mit monatlichen Raten zurückgezahlt, während der andere Teil weiterhin bespart wird.
Dieses Instrumentarium ist sinnvoll, um sich die Zinsen in der Zukunft zu sicher.
In Anbetracht der Komplexität eines Bausparvertrages zur Einbindung in eine Baufinanzierung ist es immer sinnvoll, einen Fachmann zu Rate zu ziehen.

Lebensversicherung

Sie sparen parallel eine Lebensversicherung (Deutsch/Britisch/Fondsgebunden) an. Diese Versicherung löst zum Zeitpunkt X das Darlehen in voller Höhe ab. Sollten Sie bereits Lebensversicherungen abgeschlossen haben und dienen diese nicht zur Altersvorsorge, können diese Möglicherweise in eine Finanzierung eingebunden werden.

Investmentsparplan

Als Tilgungsersatz werden ein/mehrere Fonds angespart. In der Regel Aktienfonds. Der Aktienfonds ist das chancen- aber auch risikoreichste Tilgungssurrogat. Der Einsatz dieser Tilgungsmöglichkeit kann bei langen Laufzeiten interessant sein. Vorrangig ist es ein Instrument für Kapitalanleger und gehobene Einkommensbezieher mit Risikobereitschaft.

Interessant ist die Form der Finanzierung für Kapitalanleger, die ihr angelegtes Kapital mit den Zinsen gegenrechnen, bzw. die Zinsen bestmöglich steuerlicher geltend machen können, wenn sie die Immobilie vermieten.