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Ist es sinnvoll, unterschiedlich lange Zinsfestschreibungen zu vereinbaren?

Da die größere Sicherheit, also die längere Festschreibung des Zinses, im Schnitt zwischen 0,4 und 0,6 Prozentpunkte mehr kostet, raten einem viele Banker, das Darlehen zu splitten. Die eine Hälfte wird auf zehn, die andere auf fünfzehn oder zwanzig Jahre festgeschrieben. Die dahinter liegende Idee leuchtet zunächst ein: Die 10 Jahre sind günstiger und die Rate wird möglicherweise etwas verringert. Die andere Hälfte ist auch auf längere Sicht vor höheren Zinsen geschützt.

Was die Banker jedoch meist nicht sagen:
Solange ein Darlehen gesplittet ist, wird man die finanzierende Bank nicht los!
Bieten einem die Banker nämlich nach zehn Jahren für die erste Hälfte des Darlehens zu schlechte Konditionen an, kommt man mit diesem Teil kaum bei einem anderen Kreditinstitut unter. Das hat etwas mit den Rangstellen im Grundbuch zu tun. Wegen der höheren Sicherheit will kein Institut auf die erste Rangstelle verzichten. Der bisherige Alleinfinanzierer möchte auch dann nicht auf die zweite Stelle abgeschoben werden, wenn ein anderes Institut nach zehn Jahren einen Teil des Darlehens übernimmt. Andererseits gibt sich auch ein neuer Darlehensgeber nicht mit dem unsicheren zweiten Rang im Grundbuch zufrieden. Es sei denn, der Darlehensnehmer kann andere, zusätzliche Sicherheiten bieten

Kann man bei einer Zinsbindung von 15 Jahren Kündigen?

Nach zehn Jahren besteht immer ein Kündigungsrecht.
Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, entscheidet sich aus Sicherheitsgründen nicht selten dafür, einen Darlehensvertrag mit einer Laufzeit über 15 oder 20 Jahre zu schließen. Und dies erst recht, wenn die Zinsen sich – wie derzeit – auf einem relativ niedrigen Niveau befinden. Vorteil aus Kundensicht: Während der so genannten Zinsfestschreibung kann der Kredit nicht teurer werden. Der Bauherr oder Immobilienkäufer hat über viele Jahre eine sichere Kalkulationsgrundlage.

Was viele Leute aber auch nicht wissen: Darlehen mit sehr langen Laufzeiten können laut § 489 BGB nach dem Ablauf von zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden. Der entscheidende Paragraf lautet nämlich: Der Schuldner kann ein Darlehen bei dem für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz vereinbart ist, ganz oder teilweise kündigen, … in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.“

Und über variable Darlehen schreibt der Gesetzgeber in Absatz 2 des gleichen Paragrafen vor: „Der Schuldner kann ein Darlehen mit veränderlichem Zinssatz jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.“

Trotz dieser eindeutigen Rechtslage kommt es in der Praxis immer wieder vor, dass Banken dem Kunden dieses Recht streitig machen. Was soll der einzelne dann tun? „ Es handelt um ein nicht abdingbares, zwingendes Kündigungsrecht. Es kann also keine Vereinbarung geschlossen werden, die dieses Kündigungsrecht aussetzt, “ sagt Rechtsanwältin Angela Wehrt, Expertin für Bankrecht in Hamburg. Weigert sich die Bank trotzdem, hilft nur, die Hilfe eines Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen.

Und wenn bei einem Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von beispielsweise 15 Jahren ein Disagio vereinbart wurde? Dann müsse die Bank einen Teil dieses Geldes bei einer vorzeitigen Kündigung anteilsmäßig erstatten, bestätigt Wehrt.

Und wie ist die Rechtslage bei Bauspardarlehen? „Die sind grundsätzlich jederzeit rückzahlbar, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, “ sagt Hermann Michels, Leiter Produktentwicklung bei der Quelle-Bausparkasse, Fürth. Das steht so in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB), die den Bauspartarifen zugrunde liegen. Die von Bundesaufsichtsamt für Kreditwesen in Berlin genehmigten Bausparbedingungen sind bei allen Bausparkassen nahezu gleich.

Was sind Eigenleistungen?

Eigenleistungen auch Muskelhypothek genannt sind Arbeitsleistungen, die der Bauherr oder seine Familie, Freunde und Bekannte kostenlos erbringen. Diese werden mit einem Abschlag wie Unternehmerpreise bewertet. Sie sind in vertretbaren Maßen als Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Der Wert der Arbeitsleistungen ist in der Regel durch den Architekten zu bestätigen. Der Zeitaufwand für Eigenleistungen sollte nicht unterschätzt werden, oft verlängert sich damit die Bauzeit erheblich, in der dann Miete und Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen